Wenn die Mieterhöhung kommt: Ein Ratgeber

Welche Chancen Mieter haben und welche Möglichkeiten es gibt

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Eine Mieterhöhung gehört zu den Briefen, die ein Mieter lieber nicht erhalten möchte. Nach einiger Zeit in ein und derselben Wohnung ist es aber leider nicht immer vermeidbar. Was für Möglichkeiten bleiben und ob die Mieterhöhung umgangen werden kann.  p.p1 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 9.0px Arial}

Ob ein Widerspruch möglich ist, kann am besten ein Anwalt beurteilen. Dieser beurteilt die Form und die Fristwahrung des Mieterhöhungsverlangens und kann schließlich bei dem weiteren Weg helfen.  p.p1 {margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 9.0px Arial}

Das zugige Fenster, was schon beim Einzug undicht war, kann nicht plötzlich zur Mietminderung gereichen. Da muss der Mieter bei Bedarf selbst nachbessern.  Täglich genutzte Sparquellen Einsparmöglichkeiten im Haushalt

Der Monat Oktober ist für viele Mieter ein unschöner Monat. Denn oftmals kommt mit ihm die Mieterhöhung für das neue Jahr ins Haus, die der Vermieter nun pünktlich und unter Wahrung der Frist mitteilt. Schön ist das nicht, denn eine Erhöhung bedeutet eine Mehrbelastung und das jeden Monat. Je nachdem wie hoch die Miete dann ausfällt, kann das bedeuten, dass sich der Mieter eine andere Bleibe suchen muss: ein ungünstiges Szenario. Was also kann ein Mieter tun, um sich der Mieterhöhung zu entziehen?

Zunächst muss überprüft werden, ob die rechtlichen Parameter stimmen, so dass der Vermieter die Erhöhung auch durchsetzen kann. Außerdem gibt es Mittel zur Minderung und auch die Möglichkeit in der Wohnung selbst Einsparungen vorzunehmen. Welche Chancen Mieter haben und welche Möglichkeiten es gibt.
 

1. Rechtliche Grundlagen der Mieterhöhung

Aber zunächst zu den rechtlichen Grundlagen. Ein Vermieter unterliegt einigen Auflagen, die vor allem den Mieter schützen sollen. Deutschland hat einen sehr aktiven Mieterschutzbund, weswegen Vermieter nur selten im Vorteil sind wenn sie sich wirklich zu weit aus dem Fenster lehnen. Für die Mieterhöhung im Speziellen gibt es dann strenge Auflagen, die sich in drei grobe Fragen aufgliedern lassen:

  • Wann ist eine Mieterhöhung rechtens?

Eine Mieterhöhung darf nur unter bestimmten Bedingungen erfolgen. Zunächst einmal müssen mindestens 15 Monate bis zur ersten Erhöhung vergehen, die Ankündigung muss drei Monate im Voraus erfolgen. Also erst wenn der Mieter seit zwölf Monaten in der Wohnung wohnt, darf er ein Schreiben des Vermieters erhalten, was eine Erhöhung ankündigt. Danach kann nach minimal zwölf Monaten eine weitere Erhöhung eingehen, unter erneuter Wahrung der dreimonatigen Frist. Das heißt, dass die zweite Erhöhung nach frühestens 30 Monaten, also zweieinhalb Jahren in derselben Wohnung in Kraft treten darf. Eine Sonderregelung ist nur möglich, wenn zwischendurch eine Modernisierung vorgenommen wurde.

Es ist dabei grundsätzlich so, dass die Miete durch die Erhöhung an die örtliche Vergleichsmiete angepasst wird. Deswegen ist es üblich, mit der Erhöhung den Mietspiegel mitzuschicken um diese vor dem Mieter zu rechtfertigen. Wenn es keinen örtlichen Mietspiegel gibt, darf die Erhöhung unter Nennung von drei vergleichbaren Wohnungen gerechtfertigt werden, die in Lage, Größe und Ausstattung der eigenen Wohnung ähneln.

Der Vermieter ist überdies verpflichtet, die Erhöhung in Schriftform anzukündigen, wie sie in §558a des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt ist:
 

Welchen Umfang darf die Mieterhöhung haben?

Die Mieterhöhung zur Anpassung an den Mietspiegel muss sich also auf denselben beziehen und darf entsprechend nur bis zu diesem angepasst werden. Bei zwanzig Prozent über dem Mietspiegel ist die Grenze erreicht, mehr muss der Mieter nicht zahlen. Stellt er im Nachhinein fest, dass die Miete schon seit geraumer Zeit mehr als zwanzig Prozent über dem Mietspiegel liegt, darf er sogar zu viel gezahlte Beträge zurück fordern.

  • Wie oft darf die Miete erhöht werden?

Grundsätzlich darf die Miete innerhalb der Fristen regelmäßig erhöht werden. Bei einer Erhöhung um zwanzig Prozent innerhalb von drei Jahren ist jedoch die Grenze erreicht. Diese Grenze wird auch als Kappungsgrenze bezeichnet. In besonders begehrten Wohnlagen wie Hamburg, München oder auch Berlin liegt diese bei fünfzehn Prozent.

Ein Sonderfall stellt die Erhöhung wegen Modernisierung dar. Bei Modernisierungsarbeiten, die eine Verbesserung über den vertragsmäßigen Zustand der Wohnung hinaus bedeuten, darf der Vermieter die tatsächlichen Modernisierungskosten auf die Mieter umschlagen. Der Höchstsatz beträgt dabei elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Nettojahresmiete. Hat der Vermieter Förderungen für die Modernisierung erhalten, sind diese Zuschläge von den Modernisierungskosten abzuziehen – umgelegt werden darf also nur, was der Vermieter tatsächlich gezahlt hat. Das diese Modernisierung unabhängig vom Mietspiegel steht, darf eine damit einhergehende Erhöhung auch unabhängig von der Anpassung an die Vergleichsmiete stattfinden.

Für die Mieterhöhung wegen Modernisierung ist ebenfalls eine Wahrung der Dreimonatsfrist vorgesehen. Außerdem ist der Vermieter verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme und die damit einhergehende Mieterhöhung mindestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen anzukündigen. Tut er das nicht, darf er nicht von der Wahrung der Dreimonatsfrist von Zugang der Information über die Mieterhöhung ausgehen sondern von einer sechsmonatigen Frist – das gibt § 559b BGB vor. Das ist außerdem der Fall, wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt.
 

2. Chancen für den Mieter

Da die Fristen und Vorgaben für den Vermieter recht komplex sind, gibt es natürlich Möglichkeiten für den Mieter, sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren. Das betrifft sowohl die Erhöhung wegen Modernisierung als auch die reguläre Anpassung an den Mietspiegel. 

  • Rechtlichen Widerspruch einlegen?

Die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bedarf der Zustimmung des Mieters. Diese kann nicht unbegründet verweigert werden, im Zweifel jedoch verwehrt werden. Die Frist zum Widerspruch beträgt dabei zwei Monate nach Zugang der Mitteilung. Der Widerspruch 

beträgt dann erneut die Schriftform, außerdem ist es sinnvoll eventuell eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen um herauszufinden, ob der Widerspruch Aussicht auf Erfolg hat. Begründet kann der Widerspruch dann sein wenn Zweifel bestehen, dass die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, die Fristen nicht eingehalten wurden oder bereits eine gestaffelte Mieterhöhung oder Indexmiete vereinbart ist. Ist die Mieterhöhung jedoch gerechtfertigt, hat der Mieter meist keine andere Chance als ihr zuzustimmen.

Bei der Erhöhung wegen Modernisierung gibt es mehr Spielraum für den Mieter. Zum einen ist zu klären, ob es sich bei den Baumaßnahmen tatsächlich um Modernisierung handelt oder es sich lediglich um Instandhaltungsmaßnahmen handelt, zu denen der Vermieter ohnehin verpflichtet ist. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn ein kaputtes Fenster ausgetauscht wird und durch ein gleichwertiges ersetzt wird. Es handelt sich dabei zwar um eine Verbesserung der Umstände, gehört jedoch zu den Instandhaltungsmaßnahmen. Wird ein zweiglasiges Fenster hingegen durch ein dreiglasiges Fenster ersetzt, das besser abdichtet und die Wärmeisolierung verstärkt, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme durch den Vermieter, die mit elf Prozent der Kosten, die der Vermieter dadurch hatte, auf den Mieter umgelegt werden darf. Ein anderes Beispiel ist der Austausch einer verkalkten Wasserleitung. Sie mag zwar den Wasserdruck verbessern und somit eine Wertsteigerung für den Mieter darstellen, ein anständiger Wasserdruck gehört jedoch zu den Grundzügen einer Wohnung, weswegen es sich hierbei um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt.


Positiv sind die Modernisierungsmaßnahmen besonders dann zu sehen, wenn es sich um energetische Verbesserungen handelt. Durch zusätzliche Isolierung hat der Mieter letztendlich weniger Heizkosten, so dass er möglicherweise sogar sparen kann: besonders in diesen Fällen ist die Abwehr einer Modernisierungsmaßnahme und die damit einhergehende Erhöhung aussichtslos, zumal eine Duldungspflicht für den Mieter besteht, wenn der Vermieter beschließt sein Gebäude bzw. die Wohnung zu modernisieren. 

  • Wann kann die Miete gesenkt werden?

Eine Senkung der Miete durch den Vermieter ist natürlich immer möglich, jedoch sehr unüblich. Durch den Mieter ist sie jedoch unter bestimmten Gründen möglich. Eine Mietminderung ist immer individuell zu bewerten, kann jedoch immer dann durchgesetzt werden, wenn ein Rechts- oder Sachmangel der Wohnung vorliegt. Die Gründe können verschiedenster Art sein, sind jedoch grob in dieser Auflistung zusammengefasst:

  • Nicht-Nutzbarkeit eines Teil des Wohngebäudes (Aufzug, Keller, Garten, Treppenhaus)
  • ​Lärm- oder Geruchsbelästigung
  • Verunreinigung wegen Bauarbeiten
  • Undichte Fenster und Türen
  • Heizungsausfall oder Klopfgeräusche im Heizkörper
  • Unzumutbares Verhalten der Nachbarn
  • Schimmelbildung
  • Probleme mit der Elektrik
  • Bauliche Mängel
  • Keine Warmwasserzufuhr

Im Einzelnen sind entsprechend noch viel mehr Gründe möglich, da jeder Sachverhalt individuell zu bewerten ist. Grundsätzlich gilt jedoch eine Mietminderung immer dann als gerechtfertigt, wenn die Wohnung nicht so nutzbar ist, wie es vertraglich vereinbart wurde.

Ein Mangel ist dann unverzüglich mitzuteilen, damit der Vermieter benachrichtig ist und Gegenmaßnahmen einleiten kann. Besonders bei spontan auftretenden Ereignissen wie einem Wasserschaden ist das wichtig, da ansonsten Folgeschäden auftreten können: Diese könnten ansonsten dem Mieter zur Last gelegt werden. Der Vermieter ist dann dazu verpflichtet, sich umgehend mit der Behebung des Schadens zu befassen – bis dahin darf der Mieter die Miete selbsttätig mindern. Auch wenn der Vermieter es bei dem schadhaften Zustand belässt, ist der Mieter berechtigt die Miete dauerhaft zu mindern. Der Umfang der Minderung ist dann je nach Höhe des Schadens und Umfang der Beeinträchtigung zu bemessen. Außerdem ist zu unterscheiden, ob der Mieter bereits beim Abschließen des Mietvertrags von dem Mangel wusste oder ob es sich um einen verschwiegenen oder nicht bekannten Mangel handelt. Zieht der Mieter beispielsweise in eine Altbauwohnung mit Keller ein, ist eine Minderung aufgrund von Feuchtigkeit im Keller unzulässig. Dieser Umstand ist allgemein bekannt und muss nicht extra klar gemacht werden. Wird jedoch erst im Winter festgestellt, dass die Heizung nicht funktioniert und der Vermieter davon wusste, ist eine Minderung ganz klar berechtigt.

Eine Mietminderung hat besonders bei Berechtigung gute Erfolgsaussichten, auch wenn es natürlich gewisse Risiken für den Mieter beinhaltet. Besonders bei einer unberechtigten Minderung der Miete kann der Vermieter eine Nachzahlung veranlassen - oder im schlimmsten Fall auch eine fristlose Kündigung aussprechen. 

3. Alternative: Kosten senken

Es wird deutlich - oftmals führt kein Weg daran vorbei, der Mieterhöhung zuzustimmen. Dann heißt es für viele Mieter die Kosten anderweitig zu senken. Denn über die Hälfte der Deutschen empfinden die monatlichen Wohnkosten als eine gewisse Belastung. Einsparpotenzial bietet neben den anderweitigen Ausgaben nur die sogenannte zweite Miete – die Nebenkosten.

  • Zweite Miete senken

Die Zweite Miete bezeichnet die Nebenkosten im Haushalt – und bietet eine Menge Einsparpotenzial. Die Zahlungen an den Vermieter gehören zwar nicht dazu, denn er ist dazu berechtigt Wasser-, Entsorgungs-, Versicherungs-, Grund- und Hausmeisterkosten auf die Mieter umzulegen, aber darüber hinaus gibt es viele Möglichkeiten. Alle Haushalte beziehen schließlich Strom, viele außerdem Gas. Darüber hinaus bieten auch DSL, Telefon und Versicherungen die Möglichkeit, Geld zu sparen. Meist geht das mit einem Anbieterwechsel einher, durch Drittanbieter ist das heute jedoch durchaus stressfrei für den Endkunden. Es lohnt sich deshalb, regelmäßig nach neuen Tarifen zu schauen, da sich gerade im Telefon und Internet Bereich immer wieder neue Entwicklungen auftun, die die Preisgestaltung nachhaltig verändern. 

Eine andere Möglichkeit, die sich direkt umsetzen lässt, ist die Änderung des eigenen Verhaltens. Das beginnt bei einfachen Dingen wie das Licht auszuschalten, wenn das Zimmer verlassen wird, geht weiter über die Vermeidung des Stand-By Modus und der Verwendung von ausschaltbaren Stecker-Leisten. Auch das Ersetzen von Glühbirnen durch Energiesparlampen – oder noch besser – LEDs macht einen großen Unterschied. Das Gleiche lässt sich bei den Heizkosten machen. Mit der konsequenten Vermeidung von offenen Fenstern bei laufender Heizung, der Abriegelung von geheizten Räumen gegenüber solchen mit Durchzug wie dem Flur und Stoßlüften statt gekipptem Fenster lässt sich die Verschwendung von Heizenergie gut eindämmen.
 

  • Sparpotenzial im Haushalt

Über die reine Verhaltensänderung hinaus gibt es weitere Möglichkeiten, den eigenen Strom- und Heizenergie Verbrauch einzudämmen. Das geht zum einen über das tatsächliche Dämmen – nämlich an Fenstern, Türen und Wänden. Selbst in der Mietwohnung gibt es da einigen Spielraum für Energiebewusste, wobei große Projekte natürlich vom Vermieter angegangen werden müssen oder 

zumindest seinen Segen bedürfen. Türen, Fenster, Rollladen-Kästen und kleine Teile der Wände hingegen können vom Mieter selbst optimiert werden.

Die Wände können beispielsweise mit Dämmmatten aus Polystyrol isoliert werden, was sich besonders in der Heizkörpernische lohnt. Da diese mit Aluminiumfolie ummantelt sind, strahlen sie zusätzlich noch die Wärme nach innen ab, was die Effizienz der Heizung erhöht. Die Fenster lassen sich dazu mit Dichtungsgummis abdichten, wenn die alten spröde und rissig geworden sind. Für Altbauten mit Einfachverglasung gibt es darüber hinaus eine Fensterisolierfolie, die über den Rahmen gespannt eine isolierende Luftschicht zwischen dem Fensterglas und der Raumluft bildet, so dass hierdurch weniger Wärme verloren geht. Ebenfalls sinnvoll ist die Dämmung der Rollladen-Kästen. Diese sind zwar gerade nachts eine sinnvolle Maßnahme, Kälte abzuhalten, werden dann jedoch quasi in die Wand gezogen, wo sie nur eine dünne Schicht vom Innenraum trennt. Das kühlt die Luft und die Wand deutlich ab – ein Verlust von Wärmeenergie. Den Rollladen-Kasten von innen zu dämmen oder zum Wohnraum hin eine isolierende Tapete anzubringen, schützt also vor Wärmeverlust und spart so langfristig Heizkosten.

Eine weitere Möglichkeit, die vor allem langfristig Einsparungsmöglichkeiten birgt, sind neue Geräte. Diese sind in vielen Fällen energieeffizienter als alte Maschinen, dennoch gehört dann aber auch ihre richtige Handhabung dazu. Kleine Dinge wie…

  • Das Kochen von Wasser mit dem Wasserkocher zu beschleunigen
  • ​​Immer den Deckel aufzusetzen
  • Die Waschmaschine voll zu beladen
  • Konsequent mit der voll beladenen Spülmaschine zu spülen
  • Das Wasser beim Zähneputzen abzuschalten
  • Langes Duschen zu vermeiden

…bringen bereits einen großen Effekt mit sich. So wird am Ende nicht nur die Nebenkostenabrechnung geschmälert, sondern auch die Umwelt geschont. 

4. Fazit

Die Mieterhöhung ist ein leidiges Thema, dem sich keiner gerne stellt. Oftmals ist sie jedoch berechtigt und deswegen nicht zu vermeiden. Es lohnt sich dennoch eine Checkliste zur Überprüfung der Mitteilung der Mieterhöhung zu Rate zu ziehen um zu überprüfen, ob die Form gewahrt ist und die Erhöhung rechtens ist. Auch bei Modernisierungsmaßnahmen sollte eingehend geprüft werden, ob es sich tatsächlich um Mittel zur Modernisierung handelt oder ob der Vermieter lediglich Instandhaltungsmaßnahmen vornimmt, die er versucht umzulegen. Bei der Umlegung selbst dürfen Mieter dann durchaus hinterfragen ob die angegeben Kosten tatsächlich dem Vermieter zur Last gefallen sind oder ob Förderungen dafür in Anspruch genommen wurden.

Nicht zuletzt sollten unzufriedene Mieter bei tatsächlichen Mängeln mit ihrem Vermieter sprechen, wenn die Mieterhöhung ins Haus steht. Wenn wirklich nachzubessern ist, lässt der Vermieter sich vielleicht auf eine Aufschiebung der Mieterhöhung ein, bis der Standard der Wohnung angepasst wurde. Dann schließlich lässt sich über die Zweite Miete – die Nebenkosten – das Geld einsparen, was die Kaltmiete nun mehr verschlingt. Oftmals ist Mietern das Einsparpotenzial an dieser Stelle nicht bewusst, weswegen es sich lohnt einmal oder auch regelmäßig genau die Möglichkeiten abzuchecken.